Germany Project (독일 프로젝트)

독일 부동산 시장 전망 2020

박현아
2019-12-11
조회수 861


독일의 현 경제 상황

2019년 2분기부터 수출에 타격을 입은 독일 경제는 현재 어려운 상황에 처해있는 가운데 건설 투자도 하락세로 돌아서면서 시장에는 오히려 긍정적인 영향을 끼치고 있다. 낮은 대출금리로 신축 주택과 상업용 부동산의 수요는 아주 높고 건설 부문 지표는 매우 활발해 매크로 경제 성장에 지렛대 역할을 하고 있다.

높은 고용률과 임금 상승으로 개인 소비는 지속적으로 강세를 보이며 부진한 경제 지표의 하락을 떠받들고 있다. 독일의 내수 경제는 아직은 안정적이고 대규모 경제 하락에 대응하고 있는 분위기이다. 아직은 긍정적인 경제 징후는 보이지는 않고 여전히 수출은 약세이다. 미-중 무역 분쟁, 브렉시트, 그리고 이탈리아 정부 위기 등은 대외 위험 요소로 남아 있지만 노동 시장에는 기술력을 가진 노동 인력들이 여전히 필요한 상태이다.


주택 시장: 주택 건설은 강세지만 임대 시장 성장은 제동

독일 주택 시장은 급격한 임대료 상승으로 늘 정치적인 이슈가 되어왔다. 임차인들의 시위가 잦아지고 문의가 빛발치고 있는 가운데 임대 시장에 정부 규제가 개입되기 시작했는데 베를린에서는 임대료 상한선에 동의해 투자자들의 수익 전망에 제동을 걸고 있으며 향후 추가적인 정부 규제에 대해 불확실성을 야기 시키고 있다.

최근 몇 년 동안 임대료 성장세는 이미 완화되고 있으며 주요 도시의 인구 성장률도 다소 주춤해 지고 있는 가운데 이미 아파트 가격은 구매력을 상실할 정도로 폭등했다.주택 시장의 공급에 대한 갭은 정부의 규제로 아직 좁혀지기엔 시간이 걸릴 듯 하지만 신축 주택들의 완공으로 인해 임대료 상승은 완화될 분위기이다.

베를린 지역의 임대 상승률은 올해 2019년은 5%로 내년인 2020년도에는 2.5%+로 전망하고 있고 독일의 서부지역인 슈투트가르트 지역은 2020년은 올해와 같은 3% 성장할 것으로 예상했다.


오피스 시장: 느린 경제성장은 아직 오피스 시장에 아직은 미반영 

대외적인 이슈들과 함께 독일의 수출 비즈니스의 위축으로 매크로경제 성장에 상당히 큰 영향을 끼쳤지만 아직은 오피스 시장까지는 영향을 미치지 않고 있다. 가장 큰 이유가 오피스 부동산 공실률이 지난 몇 년간 최저치를 기록하면서 기존 오피스 부동산의 임대할 수 공간이 없기 때문이다. 2010년도 이후부터 주요 대도시들의 오피스 공실률이 10%에서 3%로 떨어지면서 현재 베를린, 뮌헨과 슈투트가르트도 임차할 수 있는 오피스는 매우 적고 그나마 프랑크푸르트와 뒤셀도르프 지역은 공실률이 조금 상승하고 있는 실정이다. 따라서 사무실을 이전하려는 2년은 대기를 해야하는 상황으로 사실상 대규모 오피스 공간은 현재 임차할 수 없는 상황이다.

높은 수요와 낮은 임대 공간으로 프라임 오피스 임대료는 폭등을 하고 있으며 베를린 지역 같은 대규모 임차의 임대료 성장은 지속될 것으로 보이며 이러한 현상은 코워킹 회사들에게는 아주 좋은 뉴스이다. 따라서 2020년도 오피스 임대료는 계속 상승할 것으로 전망하지만 신축 오피스 건설 성장으로 공급 공간이 증가해 공실률은 보합세로 유지할 것으로 내다보고 있다. 


[출처: DZ HYP, 2019]

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